觀察丨“第一房企”易主保利？

當(dāng)時間行進到9月，一切仿佛已有了定論。

隨著半年報、8月銷售數(shù)據(jù)的陸續(xù)出爐，房企之間的業(yè)績差距明顯擴大。憑借將近3000億的簽約額，保利發(fā)展暫列房企銷售首位，且與跟隨其后的萬科拉開了500億之多的業(yè)績距離。

這也意味著，萬科要想追趕保利，至少還要再多賣2個月（萬科：8月單月銷售226.1億）。不過歷史已經(jīng)證明，任何“沖刺第一”、“追趕第一”都是危險的想法。

(資料圖)

如無意外，今年的“第一房企”將花落保利。當(dāng)然，誰也不能保證沒有意外，即使是在業(yè)績普降的大環(huán)境。

僅從目前披露的數(shù)據(jù)來看，在樓市仍未明顯回暖的背景下，保利的銷售表現(xiàn)確是可圈可點，甚至實現(xiàn)了逆勢增長。

數(shù)據(jù)顯示，1-8月，保利實現(xiàn)簽約面積1722.19萬平方米，同比增加1.69%；實現(xiàn)簽約金額2991.31億元，同比增加6.19%；實現(xiàn)銷售均價17369元/平米，同比增長4.4%。

進入9月，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地、房貸利率下調(diào)等利好出臺，部分市場需求得到釋放，成功刺激了一輪銷情，對房企業(yè)績增長也必然帶來一定的提振，

分析預(yù)計，保利接下來仍將領(lǐng)跑行業(yè)，不過，前提是有足夠的市場供應(yīng)以及更靈活的營銷方案。數(shù)據(jù)顯示，截至2022 年末，保利未售貨值1.47 萬億元，超七成分布于超高/高能級城市。

與此同時，保利還在積極“加倉”。僅8月，保利就新增了13個項目，主要集中在廣州、杭州、成都等一二線城市，總建面134.6萬方，對應(yīng)土地款168.4億元，拿地權(quán)益比78.7%。

據(jù)睿思網(wǎng)統(tǒng)計，截至8月末，保利年內(nèi)就新增了62個項目，購地金額接近千億。如此積極拿地，可見保利對后市抱有較強的信心。

當(dāng)然，在投資方面，保利更傾向選擇布局一二線城市，一來抗風(fēng)險周期更強，二來可保證利潤收益。這也是保利在樓市下行周期仍能保持業(yè)績穩(wěn)定增長的主要原因。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，保利在一線、二線和三線城市拿地金額占比分別為32%、63%、5%。具體到城市來看，保利上半年在廣州、北京和上海三個一線城市拓展265.46億元，在南京、成都、廈門等二線城市拓展金額301.23 億元。

市場人士認(rèn)為，該些核心區(qū)域在市場回暖過程中有望率先量價回升，進一步帶動公司在去化和利潤的提升，從而提高企業(yè)的安全邊界。

值得一提的是，保利的權(quán)益比正在不斷上升，1-8月拿地金額權(quán)益比上升至80.8%，較2022年末仍有提升。獨立開發(fā)的好處是擁有極強的把控力，項目結(jié)算時歸母利潤將更高，但壞處也顯而易見，需要沉淀更多的資金。

現(xiàn)金流就是企業(yè)的生命線，相信如今各家房企都對此感受頗深。

為了保證資金的流動性，大部分房企最大程度地減少購地支出，反觀財務(wù)狀況較為穩(wěn)健的房企，此時進行土地?fù)屖眨瑢⒂兄谄湓诤笃谶M一步擴大市場份額。僅今年上半年，保利發(fā)展的市場占有率已達到3.8%，較2022年末提升0.4個百分點。

盡管上半年耗資700億拿地，但保利發(fā)展的資金鏈仍維持健康水平。

半年報披露，期末，保利發(fā)展貨幣資金余額1486億元，保持在總資產(chǎn)10%左右的合理水平。有息負(fù)債規(guī)模3564億元，較期初少250億元。

公司資產(chǎn)負(fù)債率76.99%，較年初降1.12%；扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.31%、凈負(fù)債率為63.06%，分別下降3.17和0.50個百分點，現(xiàn)金短債比為1.38；一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息負(fù)債比重為 18.6%，均較往年有所下降。綜合融資成本約3.73%，低于民企5%的平均水平。

市場的每一次調(diào)整，都在加速行業(yè)洗牌。從最初的“招保萬金”，而后發(fā)展到“碧恒萬融”，再到今天的保利當(dāng)頭。可見，沒有人能永遠(yuǎn)保持第一。

王石曾表示，房地產(chǎn)仍處在周期調(diào)整之中，將來房地產(chǎn)行業(yè)一定還會進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，現(xiàn)在的開發(fā)商也將調(diào)整和洗牌。

沒有人能預(yù)測未來的市場將如何變化，但從那些順利穿越市場周期的房企身上，可以清晰看到，市場集中度正在向財務(wù)穩(wěn)健的房企靠攏。

對于保利發(fā)展而言，今日不代表永恒，如何在競爭中不斷提升自身運營能力，構(gòu)筑足夠強大的“護城河”，才是值得深思的事情。

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